Il mercato immobiliare italiano è sempre più apprezzato dagli acquirenti ungheresi, grazie ai prezzi convenienti, al fascino degli immobili storici e alla ricchezza culturale e naturale del Paese. Ma quali sono le peculiarità legali nell’acquisto di un appartamento in Italia, di una villa in Toscana, di un immobile industriale o addirittura di un hotel? Su questo condivide la sua esperienza un esperto dello studio Lajos Law Firm.
Evoluzione dei prezzi immobiliari
Nelle regioni con una lunga tradizione, come la Toscana o la Lombardia, l’interesse per gli immobili storici è costante. In alcune zone d’Italia, come il Friuli-Venezia Giulia, i prezzi degli immobili sono già più bassi rispetto ad alcune aree di Budapest. Le città di Trieste e Udine sono particolarmente apprezzate dagli acquirenti ungheresi, con prezzi medi al metro quadrato che oscillano tra i 1000 e i 2000 euro. Ottime opportunità si possono trovare anche tra le aste, e arrivano continuamente offerte speciali per la vendita di hotel, edifici per uffici o immobili industriali a prezzi sorprendentemente convenienti.
“Per quanto riguarda gli immobili turistici sul litorale italiano, dalla nostra esperienza i prezzi sono spesso più vantaggiosi rispetto a immobili simili in Croazia o nel Sud della Spagna”, afferma l’avvocato Levente Lajos.
Crescente interesse degli acquirenti ungheresi
Negli ultimi anni il numero di acquirenti ungheresi nel mercato immobiliare italiano è aumentato significativamente. Secondo i dati del portale immobiliare Gate-Away.com, tra il 2023 e il 2024 il numero di acquirenti ungheresi è cresciuto del 45%, diventando così il gruppo di acquirenti stranieri in più rapida crescita.
Il processo legale per l’acquisto di immobili in Italia
I cittadini degli Stati membri dell’Unione Europea e le società possono acquistare liberamente immobili in Italia. L’unico requisito preliminare è ottenere preventivamente un codice fiscale italiano. Il processo generalmente si articola nei seguenti passaggi:
1. Ricerca dell’immobile e verifica preliminare
Il primo passo consiste nella scelta dell’immobile ideale. A differenza dell’Ungheria, in Italia è consuetudine che sia il venditore sia l’acquirente paghino la commissione dell’agenzia immobiliare. È importante che l’acquirente verifichi la situazione giuridica dell’immobile, la sua libera disponibilità e la conformità alle normative edilizie locali. Secondo il diritto italiano, ogni immobile deve essere registrato nel catasto (Catasto), che contiene i dati giuridici e tecnici della proprietà.
2. Proposta d’acquisto (“Proposta di Acquisto”)
Dopo aver selezionato l’immobile, l’acquirente presenta una proposta scritta, che indica il prezzo e le condizioni dell’acquisto. La proposta viene solitamente accompagnata da un acconto (caparra confirmatoria). Se il venditore accetta, l’acconto diventa parte integrante del contratto di compravendita.
3. Contratto preliminare (“Contratto Preliminare”)
Dopo l’accettazione della proposta, le parti possono stipulare un contratto preliminare. Si tratta di un accordo vincolante che definisce le condizioni della compravendita, compreso il prezzo, le modalità di pagamento e la data di chiusura della transazione. È consigliabile firmare il contratto preliminare alla presenza di un avvocato o di un notaio.
4. Atto notarile (“Rogito”)
Secondo la legge italiana, il contratto di trasferimento della proprietà (rogito) deve essere firmato davanti a un notaio. Il notaio verifica la legalità della compravendita e registra il trasferimento di proprietà a favore dell’acquirente. Inoltre, il notaio si occupa del pagamento delle imposte e dei tributi legati alla compravendita.
5. Pagamento e trasferimento della proprietà
Al momento della firma del rogito, l’acquirente paga l’intero prezzo dell’immobile. Il trasferimento di proprietà viene poi registrato nel catasto, a cura del notaio.
6. Costi e tasse
I costi dell’acquisto includono la parcella del notaio, l’imposta di registro (Imposta di Registro) e, se applicabile, l’IVA (IVA). Gli importi esatti dipendono dal prezzo e dal tipo di immobile.
Tassazione in caso di locazione
Se un cittadino ungherese affitta un immobile in Italia, deve pagare diverse imposte sui redditi da locazione. L’imposta principale è l’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche), calcolata secondo aliquote progressive. Il proprietario può optare per la tassazione sostitutiva (Cedolare Secca), che prevede un’aliquota fissa del 21% sul reddito da locazione. Questa opzione è particolarmente vantaggiosa perché semplifica la procedura fiscale e esenta dal pagamento di imposte locali sui contratti di locazione.
Oltre all’imposta sul reddito da locazione, il proprietario dell’immobile deve pagare anche le imposte locali sugli immobili (IMU e TARI), calcolate in base al valore e alla destinazione dell’immobile. È importante consultare un commercialista italiano prima di affittare l’immobile, per adempiere correttamente a tutti gli obblighi fiscali.
Tendenze del mercato immobiliare italiano
La domanda continua a crescere, mentre molte regioni, come il Friuli-Venezia Giulia, offrono prezzi più convenienti rispetto ad altri Paesi europei. I prezzi degli immobili mostrano un aumento stabile nelle regioni storicamente importanti e più popolari, mentre nelle zone meno frequentate continuano a presentarsi interessanti opportunità di investimento.
“Nei prossimi anni ci si aspetta che il contesto normativo europeo e la dinamica del mercato immobiliare continuino a stimolare gli investitori stranieri, soprattutto grazie a soluzioni vantaggiose per l’affitto a breve termine e per la successione”, riassume Levente Lajos.