Le notizie economiche delle ultime settimane potrebbero dare un nuovo impulso all’interesse degli investitori ungheresi per l’acquisto di immobili all’estero. La rinomata agenzia di rating Standard & Poor’s, con una decisione dell’aprile 2025, ha declassato il rating della Ungheria, il che può porre sotto una nuova luce non solo le prospettive economiche, ma anche la sicurezza a lungo termine per gli investitori.
Parallelamente, la stabilità economica della Grecia, il suo ambiente fiscale favorevole e il potenziale del mercato immobiliare si sono ulteriormente rafforzati.
La dott.ssa Boglár Szervátiusz, avvocato di LLF Partners, ha contribuito a riassumere le informazioni essenziali.
La Grecia offre un ambiente di investimento in cui il rapporto qualità-prezzo favorevole, i prezzi immobiliari ancora relativamente bassi e l’elevato tenore di vita rendono la regione particolarmente attraente. Il costo della vita quotidiana è inferiore rispetto ai livelli dell’Europa occidentale, i servizi sanitari privati offrono alta qualità a prezzi accessibili e l’aspettativa di vita è superiore alla media europea. Oltre al clima favorevole e allo stile di vita costiero, in molte regioni e isole l’aumento dei prezzi immobiliari è appena iniziato, offrendo un notevole potenziale di crescita del capitale.
Evoluzione dei prezzi immobiliari in Grecia
In Grecia sono disponibili ampie opportunità di investimento immobiliare a prezzi competitivi. In destinazioni turistiche popolari come Creta, Rodi o le Cicladi, i prezzi sono spesso più convenienti rispetto alle zone costiere italiane o del Sud della Spagna.
Anche le regioni dell’entroterra – come il Peloponneso o la Grecia settentrionale, in particolare Salonicco – offrono opportunità interessanti.
In alcune aree, i prezzi immobiliari possono essere addirittura più bassi rispetto ad alcuni quartieri di Budapest. A Salonicco, ad esempio, gli immobili si trovano a prezzi compresi tra 1.000 e 2.500 €/m², a seconda della posizione e dello stato dell’immobile.
Crescente interesse degli ungheresi per il mercato immobiliare greco
“Negli ultimi anni abbiamo osservato un aumento significativo dell’interesse degli investitori ungheresi per il mercato immobiliare greco. Molti acquirenti ungheresi non cercano solo una casa vacanza, ma puntano anche alla locazione, alla gestione turistica e alla crescita del valore a lungo termine”, afferma l’avvocato di LLF Partners.
Il processo legale per l’acquisto di immobili in Grecia
I cittadini e le società dell’Unione Europea possono acquistare liberamente immobili in Grecia. Uno dei primi requisiti per l’acquisto è ottenere il codice fiscale greco (AFM).
Il processo generalmente si articola nei seguenti passaggi:
1. Ricerca dell’immobile e verifica preliminare
Dopo aver selezionato l’immobile adatto, è fondamentale che un professionista locale – di solito un avvocato – verifichi la visura catastale, eventuali vincoli e la conformità alle normative edilizie e urbanistiche.
Ogni immobile deve essere registrato nel Catasto ellenico (Hellenic Cadastre), che contiene i dati dell’immobile; tuttavia, il sistema catastale greco non è uniforme come in Ungheria, quindi è necessaria un’accurata due diligence.
In Grecia, la commissione dell’agenzia immobiliare è generalmente pagata separatamente da entrambe le parti – venditore e acquirente.
2. Proposta d’acquisto
Se l’immobile selezionato è adatto, l’acquirente può presentare una proposta ufficiale.
3. Contratto preliminare e caparra
In caso di accettazione dell’accordo, le parti firmano un contratto preliminare che definisce le condizioni principali (prezzo, modalità di pagamento, termine di chiusura). Il contratto preliminare è solitamente accompagnato da una caparra, che può variare tra il 2% e il 10% del prezzo dell’immobile. La caparra diventerà successivamente parte del prezzo di acquisto. Durante la redazione e la revisione del contratto preliminare è consigliabile coinvolgere un avvocato o un notaio locale.
4. Contratto definitivo e procedimento notarile
Il trasferimento di proprietà avviene davanti a un notaio greco. Il notaio effettua un controllo finale e coordina l’intera operazione. In questa fase viene anche corrisposto il saldo restante del prezzo di acquisto.
5. Registrazione e imposta sul trasferimento di proprietà
Il notaio provvede alla registrazione del nuovo proprietario presso il catasto.
L’acquirente deve pagare l’imposta sul trasferimento di proprietà prima della firma del contratto definitivo, che di solito è intorno al 3%.
Costi e aspetti fiscali
Costi della transazione:
- Parcella del notaio: generalmente 1–1,5% del prezzo di acquisto + IVA
- Parcella dell’avvocato: generalmente 1–2% del prezzo di acquisto + IVA
- Imposta sul trasferimento di proprietà: solitamente 3% (per immobili di nuova costruzione può applicarsi l’IVA al 24%)
- Commissione dell’agenzia immobiliare: di solito 2% a testa + IVA
- Costo di registrazione catastale: circa 0,75%
In caso di locazione:
Il reddito derivante dall’affitto è soggetto all’imposta sul reddito personale in Grecia, con aliquote progressive dal 15% al 45% a seconda dell’ammontare.
Inoltre, il proprietario deve pagare le imposte locali.
Si consiglia di consultare un consulente fiscale greco per garantire la conformità e ottimizzare il carico fiscale.
“L’investimento immobiliare internazionale – in particolare in Grecia – rappresenta un’opportunità interessante, ma solleva anche complesse questioni legali e fiscali”, riassume la dott.ssa Boglár Szervátiusz, avvocato di LLF Partners.
“Chi pensa a lungo termine e considera l’immobile non solo come casa vacanza, ma anche come investimento, deve condurre l’acquisto con attenzione, tenendo conto delle specificità legali e fiscali locali. Una transazione ben preparata non solo è sicura, ma può anche garantire rendimenti prevedibili.”